난방효율로 겨울임대 역전전략

부산 골목 상가 2층, 전용 66㎡ 소형 사무형 매물. 주인 A씨는 겨울마다 공실이 길었습니다. 2023년 겨울 공실 48일, 문의 대비 계약 전환 7%. 2024년엔 난방 효율을 전면에 내세워 전략을 바꾸었고, 공실 14일, 전환 22%로 개선했습니다. 임차인 불안의 핵심인 난방비를 데이터로 다룬 게 차이를 만들었습니다.

처음엔 최근 3개월 요금 청구서만 제시했습니다. 하지만 임차인은 ‘내 업종·가동시간에선 다를 것’이라며 망설였습니다. 평균치만으론 체감이 없고, 피크 사용 시간과 새는 열의 위치가 보이지 않았기 때문입니다. 전화는 오지만 현장 방문 후 이탈이 잦았습니다. 수치가 사실이어도 맥락이 없으면 신뢰가 약해집니다.

A씨는 소형 전력계와 보일러 온도 기록계를 달아 ‘오전 준비·점심·퇴실 후’로 나눠 2주간 사용량을 측정했습니다. 이어 문풍지·실리콘 보수 전후로 적외선 열화상 사진을 촬영해 누기 지점을 표시했습니다. 단순 합계가 아니라 시간대 그래프와 전후 사진을 묶어 ‘어디서 줄였는지’ 설명하자 방문자 질문이 절반으로 줄었습니다.

출입문 하부 브러시바, 창틀 실리콘, 환풍구 역류방지캡까지 총 15만원을 투입했습니다. 보수 후 좌석 온도는 동일 난방 설정에서 평균 +2℃, 보일러 목표온도는 1.5℃ 낮출 수 있었습니다. ‘월 예상 난방비 −12%’라는 추정표를 제시하니 임차인의 첫 반응이 ‘따뜻하네요’로 바뀌었습니다. 작은 보수가 체감 신뢰를 만들었습니다.

보일러·온열기 동시 가동 시간을 60→25분으로 줄이고, 예열을 러시 30분 전으로 제한했습니다. 전력 피크가 낮아지자 고지서의 최대수요 항목이 완화되며 월 전기료가 평균 9% 감소했습니다. 임차인에게 ‘러시 전 예열·한산 시간 하향’ 운영표를 제공해 입주 후에도 절감이 이어지도록 했습니다.

A씨는 4쪽짜리 안내서를 만들었습니다. ① 최근 6개월 시간대 사용표 ② 단열 보수 전후 사진 ③ 권장 온도·예열 타임라인 ④ 월 예상 난방비 범위. 입주 후 첫 달 실제 요금이 범위를 초과하면 관리비에서 차감해 주는 간단한 보장 조항도 넣었습니다. 숫자와 약속이 결합되자 문의자의 체류 시간이 늘고 계약 결심이 빨라졌습니다.

오픈하우스 시간에 창가·내부의 체감온도를 동시에 보여주는 디지털 온도계를 비치하고, 문풍지 전후 바람 유입을 휴지로 시연했습니다. 10분 체험으로 설명이 끝났고, 그 자리에서 신청서를 받았습니다. 데이터는 신뢰를 만들고, 체험은 결심을 만듭니다. 시연 이후 방문자 대비 계약 비율이 2.3배로 뛰었습니다.

학원·사무·소매 모두 원리는 같습니다. 최소조건은 소형 전력계 1개, 온도 기록 1주, 단열 보수 체크 3점입니다. 업종별로 열원만 다룹니다. 학원은 야간 피크, 소매는 출입문 개폐, 사무는 점심 전후 온도 드리프트가 핵심입니다. 광고 문구는 ‘월세’가 아니라 ‘월세+난방 추정’으로 제시하세요. 임차인의 계산을 대신하면 선택이 쉬워집니다.