난방비 분담 규정 대응 실무 역전 가이드

인천 주택가 20평 카페. 작년 겨울 평균 난방비가 월 190만 원이었고, 1~2월엔 230만 원까지 뛰었습니다. 임대차 계약서엔 ‘관리비에 난방 포함’만 적혀 있어 분담 기준이 없었습니다. 매출은 비슷한데 통장이 비었습니다. 주인은 “냉기만 막아도 10%는 줄일 수 있다, 기준을 계약서에 숫자로 박자”고 결심했습니다.

건물주는 월 150만 원 정액 청구, 한파땐 추가 정산을 요구했습니다. 공용 복도 난방과 보일러 기초요금까지 모두 세입자 몫으로 넘어왔습니다. 온도·가동시간·면적 기준이 없으니 말싸움만 났죠. 숫자가 비어 있으면 해석이 싸움이 됩니다. 분담 공식을 만들지 않으면 같은 문제가 반복됩니다.

첫 협상에서 세 가지를 제안했습니다. ①기초요금(보일러 기본·공용 난방)은 건물주 30% 부담 ②가변요금은 ‘(가게 난방면적/전체 난방면적)×가동시간 비율’로 계산 ③정액을 폐지하고 월별 실제 고지서로 정산. 초안은 종이 한 장 표로 들고 갔고, ‘모호함 0’이 목표였습니다.

면적은 도면으로 66㎡/전체 240㎡, 비율 27.5%로 확정. 가동시간은 개점 10시~폐점 21시 중 실제 난방 버튼 ON 시간을 타임스티커로 기록. 실내 기준온도는 20도로 고정(18도 이하 금지). 세 줄이 정해지자 분담 비율이 자동 계산됐고, 1월 첫 정산 가변요금은 118만 원→79만 원으로 즉시 내려갔습니다.

출입문 틈막이 2만 원, 두꺼운 커튼 6만 원, 도어 에어커튼 중고 10만 원. 총 18만 원으로 출입문 주변 온도 하락을 막았습니다. 예약운전은 개점 20분 전 예열, 피크타임 2시간 집중 가동, 마감 1시간 전 단계적 감속. 같은 체감 온도에서 가동시간이 하루 1.2시간 줄었고, 주당 8.4시간 절감이 쌓였습니다.

분쟁을 막는 건 비싼 장비가 아니라 ‘보이는 기록’입니다. 개점 직후, 피크 전, 마감 직전 실내 온도·밸브 위치를 사진 3장으로 남기고, 장부에 시간·이니셜을 씁니다. 첫 달 관리인의 추가 청구는 사진과 장부로 32만 원 감액 처리됐습니다. 기록은 협상의 힘이 됩니다.

현금 흐름을 위해 선납 50만 원을 걸고, 월말 도시가스 고지서 수령 후 5일 내 정산. 초과분은 다음 달 선납에서 차감, 부족분은 즉시 계좌이체. 엑셀 한 장으로 ‘고지서 금액→기초요금 분배→가변요금 배분→정산’ 순서가 자동화됐고, 서로의 체감이 맞아떨어졌습니다.

작년 11~2월 4개월 총 난방비 760만 원→올해 554만 원. 27% 절감입니다. 커튼·문풍지·기록 비용 24만 원, 협상용 도면 출력·공증 9만 원을 제외해도 순익 +352만 원. 무엇보다 전화 다툼이 사라졌습니다. 숫자로 정했고, 그 숫자를 매달 함께 확인했기 때문입니다.