점심 장부를 덮고 뉴스를 켜니 “강남 3구·용산 토지거래허가구역 1년 3개월 연장”이란 문장이 먼저 보였죠. ‘우리 가게랑 무슨 상관?’ 하시겠지만, 집값이 들썩이면 상권의 임대료와 권리금, 직원 주거비, 심지어 손님들의 지출 성향까지 파장이 번집니다. 서울시는 9월 17일 강남·서초·송파와 용산의 아파트 용도 부지를 2026년 12월 31일까지 다시 묶었고, 재개발 후보지 8곳도 새로 허가구역에 편입했어요. 시장 과열을 식히겠다는 의도죠. ([연합뉴스TV][1]) 문제는 열기가 한강변을 타고 번지고 있다는 점입니다.
최근 주간 통계에서 성동·마포 같은 ‘한강 벨트’의 상승폭이 더 커졌고, 추가 규제 전에 ‘막차’ 심리가 붙는다는 해석이 나옵니다. 6·27 대책으로 주담대 한도를 6억 원으로 조이자, 수요가 상급지로 쏠리며 변동성이 커졌다는 분석도 이어졌고요. 여기에 9·7 대책으로 국토부 장관의 토허구역 지정 권한을 넓히는 방안이 포함되면서, 상황에 따라 추가 지정 속도가 더 빨라질 수 있다는 전망이 힘을 얻는 중입니다. ([조선일보][2]) 토지거래허가구역이 되면 우리 생활에 뭐가 달라질까요. 주거용 토지는 허가 후 2년 실거주가 원칙이라 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’가 사실상 막힙니다.
임대와 매매 전환도 제한돼, 거래량이 줄고 체감 유동성이 급격히 낮아져요. 허가 없이 계약하면 형사처벌이나 벌금, 이행강제금까지 따릅니다. 이 제도의 목적은 투기 억제지만, 단기적으로는 ‘지금 아니면 못 산다’는 심리를 자극해 지정 전후로 수요가 요동치기도 합니다. 상권 입장에선 집주인들의 보유전략이 보수적으로 바뀌며 전세·월세, 상가 임대 조건에 긴장이 번질 수 있어요. ([청년일보][3]) 소상공인에게 필요한 건 “대응 순서”입니다.
첫째, 이사·확장 계획이 마포·성동 등 한강권에 걸려 있다면 계약서에 ‘정책변경 리스크’ 조항을 넣으세요. 허가구역 지정 시 잔금일 조정, 위약금 면제 또는 대체 상권 탐색 기간 보장을 명문화하면 분쟁이 줄어듭니다. 둘째, 임대료는 고정액 인상보다 ‘매출연동 상호 이익 조항’을 제안해 변동성을 나누세요. 집주인이 보유를 택할수록 공실 회피 욕구가 커지기에 협상력이 생깁니다. 셋째, 직원 주거비 지원을 월 정액 대신 ‘출퇴근 시간 기준 구간 지원’으로 바꾸면, 급등 지역 이동에도 예산 통제가 쉬워요.
넷째, 창업·이전 검토 중이면 관할 구청 허가 대상 면적과 심사 기간을 미리 확인해 오픈 일정에 버퍼를 넣으세요. 허가는 통상 수 주가 걸리고, 서류 보완이 길면 한 달 이상 늘어납니다. ([서울시 부동산 정보광장][4]) 다섯째, 매출 전략은 ‘주거심리’에 맞춰 튜닝하세요. 집값 뉴스가 잦을수록 소비는 양극화됩니다.
고가 일회성보다 ‘작은 사치’와 구독·정기배송이 강해져요. 성동·마포처럼 호재·규제 뉴스가 겹치는 권역에선 ‘가까운 고객의 자주 사는 이유’를 만들어두는 게 최선입니다. 픽업 할인, 근거리 배달, 점심 20분 완주 같은 생활형 장치가 유입을 지켜줍니다. 반대로 상권 외곽에선 이사 수요를 겨냥해 ‘첫 달 안심 환불’로 진입장벽을 낮추세요.
이런 디테일이 임대료 상승 소음을 매출로 상쇄합니다. 여섯째, 권리금·시설투자 계약을 보수적으로. 허가구역이 되면 매수·임대전환이 막혀 권리금 회수 위험이 커집니다. 철거·원상복구 범위를 명확히 하고, 규제 지정 시 추가 투자 중단권을 넣어 ‘최악의 꼬리’를 자르세요.
마지막으로, 현금흐름표를 주 단위로 당겨 환율·금리·임대료 변수의 합산 충격을 월초에 체크하세요. 부동산 정책은 크고 느리게 움직이지만, 가게는 작고 빠르게 대비하는 쪽이 이깁니다. 정리하면, 서울의 토허구역 연장은 이미 현실이고, 추가 지정의 가능성도 정책 설계상 열려 있습니다. 우리에게 중요한 건 ‘예측’이 아니라 ‘준비’예요.
계약의 단어 하나, 조항 한 줄, 오픈 일정의 일주일 버퍼가 불확실성 비용을 절반으로 줄여줍니다. 오늘은 내가 있는 상권의 허가구역 지도를 한 번 확인하고, 다음 계약서에 정책변경 조항을 추가해 보세요. 큰 뉴스의 파도는 피하기 어렵지만, 노를 쥐는 건 우리 몫입니다. ([연합뉴스TV][1]) [1]: https://www.yonhapnewstv.co.kr/news/MYH2025091718085936s?utm_source=chatgpt.com "강남3구·용산 토지거래허가구역…1년3개월 연장" [2]: https://www.chosun.com/economy/real_estate/2025/09/25/AZ65RRAOYNCP7JCAMNOBQAAP4Y/?utm_source=chatgpt.com "서울 아파트 가격, 6·27 대책 무색…3주 연속 상승 폭 확대" [3]: https://www.youthdaily.co.kr/news/article.html?no=196509&utm_source=chatgpt.com "\"내년 말까지\"...서울시, 강남 3구·용산구 토지거래허가구역 재 ..." [4]: https://land.seoul.go.kr/land/other/contractGuide.do?utm_source=chatgpt.com "토지거래허가 제도 안내".
