🎓깊이 있는 경영학

한파 공실 90일 보존 운영전략

한파 속 빈공간은 비용이 아니라 준비 중인 자산입니다. 외피·공기·사람 순으로 막고, 시간표와 바닥선을 정해 임시 가열·단열을 관리하면 90일 안에 손상은 줄이고 임대 전환 속도는 높일 수 있습니다.

2025년 10월 16일·13분 읽기

질문부터: ‘지금 데우나, 나중에 수리하나’

겨울 공실은 두 가지 위험을 품습니다. 동파·결로로 생기는 수리비, 장기 공실로 쌓이는 기회손실. 피터 드러커는 “하지 않아도 될 일을 잘해봐야 소용없다”고 했죠. 먼저 물음표를 세웁니다. ‘최소 얼마의 열과 관리로 수리비를 대체할 수 있는가?’ 답을 찾는 순서가 이 글의 뼈대입니다.

원칙① 보호 우선: 자산을 상처 없이 넘기기

공실의 목표는 ‘따뜻함’이 아니라 ‘무사히 넘기는 것’입니다. 배관, 마감재, 바닥, 몰딩, 문틈처럼 손상되면 비용이 급증하는 순서를 적어 둡니다. 포터가 말한 선택과 집중처럼, 전력과 인력은 손상 위험이 큰 지점에 먼저 씁니다. ‘멋’보다 ‘보존’이 기준입니다.

원칙② 3층 방어선: 외피→공기→사람

첫째, 외피(창·문·바닥)를 틈막이·커튼·문풍지로 보강. 둘째, 공기 흐름을 바꿔 체류 구역만 데우기(접이식 파티션·샤워커튼 레일). 셋째, 사람이 머무는 자리엔 발열매트·패널히터로 점 가열. 넓게 데우지 말고, 필요한 곳만 데우는 게 비용을 줄입니다.

원칙③ 시간표가 시스템: 예열·유지·환기 리듬

짐 콜린스는 ‘꾸준한 걸음’을 강조했습니다. 공실도 리듬이 답입니다. 아침 예열 30분, 점심 10분 환기, 오후 저온 유지, 밤엔 결로 취약면만 보강. 멀티탭 타이머 2개로 예열·소등을 고정하면 사람 손이 줄고 사고도 줄어듭니다.

원칙④ 바닥선·천장선: 온도 7℃·습도 60%

동파 방지와 곰팡이 억제를 위한 임계선을 정합니다. 실내 최저 7℃, 상대습도 60% 이내를 바닥선·천장선으로 잡고 문에 붙이세요. 온습도계 2대(외벽 근처·실내 중앙)를 설치해 하루 두 번 사진 기록. 수치가 기준을 벗어나면 ‘환기 10분+국소 가열 20분’으로 복귀합니다.

사례① 18평 상가: 창 두 겹과 점 가열

코너 상가 공실은 바람에 약했습니다. 폴리에스터 투명 커튼을 레일로 달아 ‘가짜 이중창’을 만들고, 출입문 하단 브러시로 바닥 틈을 막았습니다. 난방은 중앙이 아닌 외벽 1m 안쪽에 패널히터 2대만. 한 달 전기료가 27% 낮아지고, 벽체 결로가 사라졌습니다.

사례② 반지하 원룸: 결로의 길을 끊다

창 아래 몰딩이 곰팡이로 얼룩지던 방. 환기팬을 타이머로 하루 4회 10분, 제습기 40~50% 구간 유지, 찬벽면엔 단열 뽁뽁이 대신 미세 통기형 보드로 표면 온도를 올렸습니다. 린넨 커튼으로 공기를 부드럽게 흐르게 하니 눅눅함이 줄고 냄새 민원이 사라졌습니다.

사례③ 소호 오피스: 배관과 배수의 안전장치

세면대 S트랩에 일체형 열선을 감고, 외벽 배관에는 보온재를 보강했습니다. 누수 스티커 센서를 바닥 모서리에 붙여 물이 스치면 즉시 알 수 있게 했죠. 보일러는 저온 순환 모드로 고정. 혹한 주간에도 배관 소음 없이 안정적으로 넘겼습니다.

안전 우선: 히터 선택과 화재 대비 체크

넘어짐 차단 스위치가 있는 제품, 노출 발열부가 가려진 형태를 고릅니다. 다중탭 직렬은 금지, 벽 콘센트 직결. 가구·커튼과 1m 거리 유지, 외출 시엔 타이머로 완전 차단. 소화기 위치 스티커, 비상차단 차단기 표기까지 붙이면 공실 방문자도 안심합니다.

전환을 앞당기는 ‘보여주는 관리’

임대 전환의 속도는 신뢰에서 나옵니다. 문 뒤에 ‘온·습도 기록표’, 창문 틈 보강 사진, 전기 안전체크 결과를 투명 파일에 모아 보여주세요. 숫자와 사진이 쌓이면 “관리 잘된 집”이라는 인식이 생겨 문의와 계약이 빨라집니다.

3~6개월 실행: 비용은 줄고 준비도 끝난다

1개월차엔 틈막이·커튼·레일 같은 외피 보강과 타이머 세팅을 끝냅니다. 2~3개월차엔 기록 루틴을 굳히고, 결로·배관 점검을 주 1회 사진으로 남깁니다. 4~6개월차엔 파손 부위 복구·미세 단열 교체·입주 전 청소를 마무리해 ‘오늘 바로 보여줄 집’으로 전환합니다.

💡 실천 로드맵

① 1주차: 온·습도 바닥선(7℃/60%) 공지, 온습도계 2대와 타이머 2개 설치, 외피 틈 5곳 보강. ② 2~4주차: 예열·환기·유지 리듬 고정, 위험 구역 점 가열 전환, 사진 기록 루틴 구축. ③ 2~3개월차: 결로·배관 취약면 보수, 안전표기와 소화기 점검, ‘보여주는 관리’ 파일 완성. ④ 4~6개월차: 소형 수리·보양 마감, 즉시 임대 가능한 상태 점검. 매주 같은 요일 20분 점검으로 리듬을 지키는 마음가짐이 핵심입니다.